CELIAPP et RAP: bâtir sa mise de fonds plus vite au Québec

Épargner pour une mise de fonds, c'est un peu comme courir après un autobus qui accélère. Pendant que vous mettez de côté, les prix bougent. La différence, c'est que deux outils fiscaux vous font courir plus vite, et l'un d'eux vient de changer de règles sans que grand monde le remarque.

Voici comment combiner le CELIAPP et le RAP pour bâtir une mise de fonds plus rapidement, et les pièges de calendrier qui coûtent cher.

Le CELIAPP, comment ça fonctionne au juste?

C'est un compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété. Il combine les deux avantages: la cotisation est déductible du revenu comme un REER, et le retrait pour acheter est libre d'impôt comme un CELI.

Les paramètres en vigueur, selon l'Agence du revenu du Canada:

• 8 000 $ par année de droits de cotisation
• 40 000 $ au maximum à vie
• droits inutilisés reportables, jusqu'à 8 000 $ de report, donc un maximum de 16 000 $ dans une même année
• ouverture possible entre 18 et 71 ans, avec obligation de résider au Canada
• pénalité de 1 % par mois sur les cotisations excédentaires

Pour être admissible, vous ne devez pas avoir été propriétaire d'une habitation servant de résidence principale pendant l'année en cours et les quatre années précédentes. La même condition s'applique à votre conjoint.

Un détail administratif souvent oublié: l'annexe 15 doit être produite avec votre déclaration l'année où vous ouvrez le compte, même sans cotisation.

Le RAP a-t-il changé en 2026?

Oui, et c'est le point que presque personne ne signale.

Le plafond de retrait du régime d'accession à la propriété reste de 60 000 $ par personne. Ce qui change, c'est le remboursement.

Une mesure temporaire reportait de trois ans le début des remboursements pour les retraits effectués entre 2022 et 2025. Cette mesure est expirée. Pour un retrait fait en 2026 ou après, on revient au calendrier standard: les remboursements commencent à la deuxième année suivant le retrait, étalés sur 15 ans.

Concrètement, un retrait fait en 2026 devient remboursable dès 2028. Si vous avez lu un article publié en 2024 qui vous promettait cinq ans de répit, il n'est plus à jour.

Attention aussi à la règle des 89 jours: une cotisation REER faite dans les 89 jours précédant un retrait RAP peut ne pas être déductible. Elle n'empêche pas le retrait, elle vous fait perdre la déduction. Si votre offre d'achat est acceptée en mars, cotiser en février pour raper aussitôt est une mauvaise idée.

Peut-on combiner le CELIAPP et le RAP?

Oui, pour la même propriété. L'Agence du revenu du Canada le confirme explicitement, à condition de respecter les conditions propres à chacun des deux retraits.

Ça donne, par personne, jusqu'à 40 000 $ du CELIAPP et 60 000 $ du RAP, soit 100 000 $. Pour un couple, jusqu'à 200 000 $.

Dans les faits, peu de ménages atteignent ces plafonds. Mais l'ordre compte: l'argent du CELIAPP ne se rembourse jamais, celui du RAP oui. À montant égal, videz le CELIAPP en premier.

Quels sont les pièges de calendrier?

Trois, et ils se règlent tous en planifiant deux ou trois mois d'avance.

Le premier: les 60 premiers jours. Avec un REER, une cotisation faite en janvier ou février peut être déduite de l'année précédente. Avec le CELIAPP, c'est l'inverse: les cotisations des 60 premiers jours de l'année ne peuvent pas être déduites de l'année précédente. La vraie date limite du CELIAPP, c'est le 31 décembre.

Le deuxième: la fin de votre période de participation. Elle se termine le 31 décembre de l'année où survient le premier de ces trois événements: le 15e anniversaire du compte, vos 71 ans, ou l'année suivant votre premier retrait admissible. Beaucoup de gens croient avoir 15 ans quoi qu'il arrive. Dès le premier retrait, l'horloge change.

Le troisième: le retrait admissible est irréversible. Pour être admissible, il faut notamment une entente écrite d'achat ou de construction, une date d'acquisition avant le 1er octobre de l'année suivante, l'intention d'occuper la propriété dans l'année, et le formulaire RC725. Si une condition manque au moment du retrait, il devient imposable.

Si vous n'achetez finalement pas, les fonds du CELIAPP se transfèrent dans un REER ou un FERR sans impôt et sans toucher vos droits REER. Ne rien faire, par contre, rend le solde entièrement imposable.

Y a-t-il autre chose à récupérer en 2026?

Oui, du côté du Québec, et ça s'ajoute à votre plan.

Le crédit d'impôt remboursable pour l'accès à la propriété rembourse aux premiers acheteurs 100 % des premiers 5 000 $ de droits de mutation payés, plus 25 % de l'excédent, jusqu'à 5 875 $. Il s'applique aux acquisitions faites à compter du 1er janvier 2026 et diminue à partir d'une valeur de 750 000 $.

Ce n'est pas de l'argent pour la mise de fonds, puisqu'il arrive après. Mais c'est plusieurs milliers de dollars qui reviennent, et ça change le calcul de votre coussin des premiers mois. Le détail est dans le guide de la taxe de bienvenue à Montréal.

Pour la suite, voyez la mise de fonds minimale et les coûts d'achat et comment calculer votre capacité d'emprunt. À Montréal, ces deux chiffres déterminent votre fourchette plus que n'importe quoi d'autre.

FAQ

Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP pour le même achat? Oui. L'Agence du revenu du Canada le confirme, à condition de remplir les conditions de chacun des deux retraits. Ça représente jusqu'à 100 000 $ par personne.

Quand faut-il commencer à rembourser un RAP fait en 2026? À la deuxième année suivante, donc en 2028, sur 15 ans. La mesure temporaire qui reportait le remboursement de trois ans visait uniquement les retraits de 2022 à 2025 et n'est plus en vigueur.

Peut-on cotiser au CELIAPP en février pour l'année précédente? Non. Contrairement au REER, les cotisations des 60 premiers jours de l'année ne peuvent pas être déduites de l'année d'imposition précédente. La date limite du CELIAPP est le 31 décembre.

Prochaine étape

Si vous visez un achat dans les deux prochaines années, ouvrez le compte maintenant, même avec un petit montant: c'est l'ouverture qui démarre l'accumulation des droits. Ensuite, cotisez avant le 31 décembre, pas en février.

Une fois votre mise de fonds cible connue, on peut en discuter pour voir ce qu'elle vous permet réellement d'acheter.