Mise de fond pour une maison au Québec: combien faut-il vraiment?

La mise de fond est souvent le premier obstacle que les acheteurs identifient. Combien faut-il? Faut-il absolument 20%? Et qu'est-ce qui se passe si on met moins? Voici les règles réelles, sans jargon.

Quelle est la mise de fond minimale pour acheter une maison au Québec?

La mise de fond minimale dépend du prix de la propriété:

• Propriété à 500 000 $ ou moins: 5 % du prix d'achat

• Propriété entre 500 000 $ et 1 499 999 $: 5 % sur la première tranche de 500 000 $, et 10 % sur le reste (règle en vigueur depuis le 15 décembre 2024)

• Propriété à 1 500 000 $ et plus: 20 % minimum, sans exception

Ces règles s'appliquent à la résidence principale unifamiliale. Pour un immeuble à revenus occupé par le propriétaire, les règles varient: 5 % pour un duplex, 10 % pour un triplex ou un quadruplex.

Pourquoi mettre 20% de mise de fond?

En dessous de 20 %, vous êtes obligé de souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès de la SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement), de Sagen ou de Canada Guaranty. Cette prime s'ajoute au montant emprunté et est financée dans votre hypothèque.

Le taux de la prime varie selon votre mise de fond (amortissement sur 25 ans):

• 5 % à 9,99 %: prime de 4,00 % du montant emprunté

• 10 % à 14,99 %: prime de 3,10 %

• 15 % à 19,99 %: prime de 2,80 %

Depuis 2024, les premiers acheteurs peuvent opter pour un amortissement de 30 ans. La prime est légèrement plus élevée dans ce cas, mais les paiements mensuels sont réduits, ce qui peut faciliter l'accès à la propriété.

Exemple concret: pour une maison à 450 000 $ avec 5 % de mise de fond (22 500 $), la prime SCHL serait de 4 % sur 427 500 $, soit 17 100 $ ajoutés à votre hypothèque.

Comment les banques calculent-elles votre capacité d'emprunt?

Les institutions financières utilisent deux ratios pour évaluer votre capacité d'emprunt:

• ABD (amortissement brut de la dette): vos coûts de logement (hypothèque, taxes, chauffage, frais de condo) ne doivent pas dépasser 39 % de votre revenu brut mensuel.

• ATD (amortissement total de la dette): l'ensemble de vos dettes (logement + voiture, cartes de crédit, prêts) ne doit pas dépasser 44 % de votre revenu brut mensuel.

Ces ratios remplacent l'ancienne règle informelle du 30 %, et s'appliquent à tous les emprunteurs. Si vous dépassez l'un de ces seuils, obtenir un financement sera difficile.

Quel salaire faut-il pour acheter une maison à 400 000 $?

À titre indicatif, pour une propriété à 400 000 $ avec 5 % de mise de fond (20 000 $) sur 25 ans, le paiement mensuel hypothécaire se situe approximativement entre 2 000 $ et 2 400 $ selon le taux obtenu. En appliquant le ratio ABD de 39 %, un revenu brut mensuel d'environ 6 500 $ à 7 500 $ (78 000 $ à 90 000 $ annuellement) serait généralement requis, en l'absence d'autres dettes importantes.

Ces chiffres varient selon le taux d'intérêt, les taxes municipales du secteur et les autres dettes existantes. Une préautorisation hypothécaire vous donnera le portrait précis selon votre situation.

Peut-on utiliser son REER pour la mise de fond?

Oui, grâce au Régime d'accession à la propriété (RAP). Depuis avril 2024, le plafond a été haussé à 60 000 $ par personne (120 000 $ pour un couple) pour un premier achat. Le montant retiré est remboursable sur 15 ans sans payer d'impôt immédiatement. Normalement, le remboursement commence à la 2e année suivant le retrait. Pour les retraits effectués entre 2022 et 2025, ce délai est prolongé: le remboursement ne commence qu'à la 5e année.

Le CELIAPP: le nouveau véhicule préféré des premiers acheteurs

Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) est devenu incontournable pour les premiers acheteurs. Il permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, avec un maximum à vie de 40 000 $. Les cotisations sont déductibles d'impôt (comme un REER), et les retraits pour l'achat d'une première propriété sont complètement libres d'impôt (comme un CELI). La plupart des conseillers financiers recommandent maintenant de maximiser le CELIAPP avant de se tourner vers le RAP. Les deux peuvent être combinés pour une même transaction.

FAQ

Peut-on emprunter pour sa mise de fond? Dans la grande majorité des cas, les prêteurs hypothécaires exigent que la mise de fond provienne de vos propres épargnes, d'un don de famille, du RAP ou du CELIAPP. Dans certaines situations exceptionnelles, où le profil financier de l'emprunteur est très solide, un prêteur peut accepter une mise de fond empruntée. C'est rare et ce n'est pas une stratégie courante.

Faut-il que la mise de fond soit dans le compte depuis longtemps? Les prêteurs demandent souvent un relevé bancaire des 90 derniers jours pour vérifier la provenance des fonds. Un dépôt important récent peut être questionné.

La mise de fond inclut-elle les frais de clôture? Non. Les frais de clôture (notaire, inspection, taxe de bienvenue) s'ajoutent à la mise de fond. Prévoyez en plus environ 1,5 % à 4 % du prix d'achat pour couvrir l'ensemble des frais.

Vous calculez votre mise de fond?

La mise de fond est souvent la pièce la plus longue à assembler. Contactez-moi pour faire le point sur votre situation et planifier les prochaines étapes selon votre budget réel.