Capacité d'emprunt au Québec: combien puis-je emprunter?

Il y a le montant que vous croyez pouvoir emprunter, le montant que la calculatrice en ligne affiche, et le montant que le prêteur va réellement approuver. Les trois se ressemblent rarement, et c'est toujours le troisième qui décide.

Voici comment se calcule vraiment une capacité d'emprunt au Québec, avec les ratios que les prêteurs utilisent et les chiffres à jour de 2026.

Comment un prêteur calcule-t-il votre capacité d'emprunt?

Avec deux ratios, appliqués à votre revenu brut annuel.

L'ABD (amortissement brut de la dette) compare vos frais de logement à votre revenu. Il comprend le capital et les intérêts, les taxes municipales, les taxes scolaires, le chauffage, et 50 % des frais de copropriété. Plafond pour un prêt assuré: 39 %.

L'ATD (amortissement total de la dette) ajoute toutes vos autres dettes: prêt auto, prêt étudiant, pension alimentaire, et au moins 3 % du solde de vos cartes et marges de crédit. Plafond pour un prêt assuré: 44 %.

Ces seuils viennent de la SCHL et sont confirmés par l'Agence de la consommation en matière financière du Canada. Vous verrez encore circuler 32 % et 40 %: ce sont d'anciennes lignes directrices bancaires plus conservatrices, pas les plafonds actuels.

Qu'est-ce que le test de résistance change dans le calcul?

Beaucoup, parce que le prêteur ne calcule pas vos paiements au taux que vous obtenez.

Le taux admissible est le plus élevé entre votre taux contractuel plus 2 % et 5,25 % (Bureau du surintendant des institutions financières, page révisée en janvier 2026). À 3,99 %, vous êtes donc qualifié à 5,99 %.

Deux exemptions récentes valent la peine d'être connues, et elles concernent uniquement le changement de prêteur au renouvellement:

• depuis le 21 novembre 2024, les prêts non assurés transférés directement d'une institution fédérale à une autre en sont exemptés, à condition que le montant et l'amortissement restant ne changent pas
• depuis le 16 décembre 2024, une mesure équivalente s'applique à certains prêts assurés à ratio bas

Si vous augmentez votre emprunt ou allongez l'amortissement, ce n'est plus un simple transfert et les règles normales reviennent.

Quelle mise de fonds faut-il prévoir?

Les minimums en vigueur:

• 5 % sur un prix de 500 000 $ ou moins
• 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $
• 20 % à partir de 1 500 000 $, sans assurance possible

Le plafond d'assurabilité est passé de 1 M$ à 1,5 M$ le 15 décembre 2024. La prime d'assurance SCHL varie de 0,60 % à 4,00 % du prêt selon le ratio prêt-valeur. Détail propre au Québec: la TVQ sur cette prime se paie au notaire à la signature et ne peut pas être ajoutée au prêt.

L'amortissement de 30 ans est accessible aux acheteurs d'une première habitation et aux acheteurs d'une habitation neuve. La SCHL définit le premier acheteur comme une personne qui n'a jamais acheté au Canada, ou qui n'a pas occupé de résidence principale au Canada durant l'année en cours et les quatre précédentes.

Un exemple chiffré, ça donne quoi?

Prenons un couple avec 120 000 $ de revenu brut, qui achète une copropriété à 435 000 $, soit le prix médian dans la région de Montréal en juin 2026 selon l'APCIQ.

Avec 5 % de mise de fonds, un taux contractuel de 3,99 % et donc un taux admissible de 5,99 %, les frais de logement mensuels tournent autour de 3 167 $ sur 25 ans, soit un ABD d'environ 32 %. C'est confortable.

À l'envers maintenant. À 39 % d'ABD, ce même revenu supporte un prix d'environ 553 000 $ sur 25 ans, et environ 598 000 $ sur 30 ans. Le passage à 30 ans ajoute donc à peu près 45 000 $ de pouvoir d'achat, si vous y avez droit.

Cet exemple est illustratif. Vos taxes municipales, votre chauffage, vos frais de condo et vos dettes déplacent le résultat, parfois de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Préqualification ou préapprobation, quelle différence?

Moins nette qu'on le pense. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada note que les prêteurs utilisent les deux termes de façon interchangeable, avec des critères qui varient d'une institution à l'autre.

Ce qui est réellement garanti, c'est le taux, bloqué de 60 à 130 jours selon le prêteur. Pas l'approbation.

En pratique, la préqualification est une estimation basée sur ce que vous déclarez, sans vérification. La préapprobation implique des documents, une enquête de crédit et un taux bloqué, mais elle reste conditionnelle à l'évaluation de la propriété et à une approbation finale.

Pour la suite, voyez la mise de fonds et les coûts d'un achat, le choix entre taux fixe et taux variable et les étapes complètes d'un achat au Québec.

FAQ

Quels sont les ratios ABD et ATD maximaux en 2026? Pour un prêt assuré, 39 % pour l'ABD et 44 % pour l'ATD, selon la SCHL. Les chiffres de 32 % et 40 % qui circulent encore sont des lignes directrices bancaires plus anciennes et plus conservatrices.

À quel taux le prêteur me qualifie-t-il? Au plus élevé entre votre taux contractuel plus 2 % et 5,25 %. Avec un taux de 3,99 %, vous êtes qualifié à 5,99 %, ce qui réduit sensiblement le montant approuvé.

Combien de temps une préapprobation est-elle valide? Le taux est généralement bloqué de 60 à 130 jours selon le prêteur. La préapprobation ne garantit pas l'approbation finale, qui dépend aussi de la propriété et de la mise de fonds.

Prochaine étape

Avant de magasiner, demandez à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire le calcul complet de votre ABD et de votre ATD, avec vos vraies taxes et vos vrais frais de condo. C'est ce chiffre-là qui détermine votre fourchette de prix, pas la calculatrice générique.

Une fois ce montant connu, on peut en discuter pour cibler les secteurs où il vous donne le plus de choix.