Taxe de bienvenue à Montréal: comment la calculer en 2026

La taxe de bienvenue porte probablement le nom le plus ironique du droit fiscal québécois. Elle ne vient d'aucun comité d'accueil: elle porte le nom de Jean Bienvenue, le ministre qui l'a instaurée en 1976. Personne ne vous souhaite la bienvenue, on vous envoie une facture.

Bonne nouvelle par contre: depuis 2026, Québec en rembourse une bonne partie aux premiers acheteurs. Voici comment calculer la vôtre à Montréal, et combien vous pouvez récupérer.

C'est quoi exactement la taxe de bienvenue?

Son vrai nom, c'est les droits de mutation immobilière. C'est un montant que la municipalité perçoit chaque fois qu'une propriété change de mains sur son territoire.

C'est l'acheteur qui la paie, une seule fois, après la signature de l'acte de vente. Elle ne fait pas partie du prêt hypothécaire: c'est de l'argent comptant à prévoir en plus de la mise de fonds.

Comment se calcule-t-elle à Montréal en 2026?

Le calcul est progressif, par tranches, comme l'impôt. Voici le barème de la Ville de Montréal en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (source: montreal.ca, page mise à jour le 12 janvier 2026):

• 0,5 % jusqu'à 62 900 $
• 1 % de 62 900 $ à 315 000 $
• 1,5 % de 315 000 $ à 552 300 $
• 2 % de 552 300 $ à 1 104 700 $
• 2,5 % de 1 104 700 $ à 2 136 500 $
• 3,5 % de 2 136 500 $ à 3 113 000 $
• 4 % à partir de 3 113 000 $

Montréal est la seule municipalité du Québec autorisée à dépasser le plafond de 3 % qui s'applique ailleurs. Le barème provincial par défaut, lui, s'arrête à 1,5 % au-delà de 315 000 $.

Prenons un exemple concret, une propriété à 500 000 $:

• 0,5 % sur les premiers 62 900 $ = 314,50 $
• 1 % sur la tranche suivante de 252 100 $ = 2 521 $
• 1,5 % sur les derniers 185 000 $ = 2 775 $
• Total: 5 610,50 $

Sur quel montant la ville fait-elle son calcul?

C'est le point que presque tous les calculateurs en ligne escamotent, et il peut coûter cher.

La base d'imposition est le plus élevé de trois montants: le prix de vente, la contrepartie stipulée dans l'acte, et la valeur au rôle d'évaluation foncière multipliée par le facteur comparatif de l'année. À Montréal, ce facteur est de 1,00 pour 2026.

Autrement dit, si vous achetez sous l'évaluation municipale, la ville calcule quand même sur l'évaluation. Une bonne affaire à l'achat ne réduit pas nécessairement la facture.

Le nouveau crédit d'impôt pour premiers acheteurs, comment ça marche?

C'est la vraie nouvelle de 2026, et la plupart des articles en ligne ne l'ont pas encore intégrée.

Québec a instauré un crédit d'impôt remboursable pour l'accès à la propriété (source: Revenu Québec, nouvelle fiscale du 21 avril 2026). Il rembourse 100 % des premiers 5 000 $ de droits de mutation payés, plus 25 % de l'excédent, jusqu'à un maximum de 5 875 $.

Sur notre exemple de 500 000 $, ça donne 5 000 $ plus 25 % de 610,50 $, soit environ 5 153 $ récupérés sur une facture de 5 610,50 $.

Les conditions principales:

• résider au Québec à la fin de l'année d'imposition
• acquérir une habitation qui devient votre résidence principale
• ne pas avoir habité un logement dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire pendant l'année de l'achat et les quatre années précédentes
• le crédit diminue à partir d'une valeur de 750 000 $ et tombe à zéro à 1 M$

Le crédit s'applique aux acquisitions faites à compter du 1er janvier 2026, donc rétroactivement pour tous les achats de l'année. Il se réclame à la déclaration de revenus, et Revenu Québec prévoit un versement anticipé à compter d'octobre 2026 dans certains cas. Les modalités exactes de demande n'étaient pas encore publiées au moment d'écrire ces lignes: validez sur le site de Revenu Québec avant de compter sur le versement anticipé.

À noter aussi: le Programme d'appui à l'acquisition résidentielle de la Ville de Montréal n'accepte plus de nouvelles demandes depuis le 7 juillet 2026, le crédit provincial l'ayant remplacé.

Qui peut être exonéré?

Certains transferts échappent aux droits de mutation, notamment entre conjoints, en ligne directe (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants) et lorsque la base d'imposition est inférieure à 5 000 $. Des règles particulières visent aussi les transferts vers une société contrôlée à 90 % ou plus.

Attention: l'exonération doit être inscrite par le notaire dans l'acte, et un droit supplétif peut tout de même s'appliquer. La page d'exonération de la Ville de Montréal n'a pas été mise à jour depuis décembre 2020, alors faites confirmer votre situation par votre notaire plutôt que par un article de blogue, le mien compris.

Quand faut-il la payer?

La facture arrive généralement quelques semaines après la signature chez le notaire, et elle est payable en un seul versement dans les 30 jours suivant son envoi. La Ville ne s'engage sur aucun délai d'émission, alors gardez la somme disponible plutôt que de la dépenser en attendant.

Pour le reste des coûts à prévoir, voyez les frais du notaire et qui les paie, la mise de fonds à préparer et les étapes complètes d'un achat au Québec.

FAQ

La taxe de bienvenue peut-elle être incluse dans l'hypothèque? Non. Elle se paie comptant, après la transaction, quand la ville envoie sa facture. C'est pour ça qu'il faut la budgéter en plus de la mise de fonds et des frais de notaire.

Est-ce que je paie sur le prix payé ou sur l'évaluation municipale? Sur le plus élevé des deux, multiplié par le facteur comparatif de l'année (1,00 à Montréal en 2026). Acheter sous l'évaluation ne réduit donc pas automatiquement la facture.

Le crédit d'impôt de 5 875 $ est-il automatique? Non. Il se réclame à votre déclaration de revenus de l'année de l'achat, et un versement anticipé est prévu dans certains cas. Vérifiez les conditions sur le site de Revenu Québec, les modalités de demande étaient encore en cours de publication en 2026.

Prochaine étape

Si vous magasinez à Montréal, faites le calcul par tranches sur le prix visé, comparez avec l'évaluation municipale, puis retranchez le crédit si vous êtes premier acheteur. Vous saurez exactement combien garder de côté après la signature.

Si vous voulez valider votre budget complet avant de faire une offre, on peut en discuter.