La déclaration du vendeur au Québec: obligations et conséquences

La déclaration du vendeur, c'est probablement le document le plus sous-estimé d'une transaction immobilière. Les vendeurs la remplissent en cinq minutes en cochant les cases. Les avocats des acheteurs la relisent deux ans plus tard, ligne par ligne, avec une loupe.

Voici ce qu'il faut savoir pour la remplir correctement.

Qu'est-ce que la déclaration du vendeur?

La déclaration du vendeur (DV) est un formulaire standardisé par l'OACIQ que vous remplissez avant la mise en marché de votre propriété. Elle déclare, à votre connaissance:

• Les vices apparents et cachés que vous connaissez
• L'historique des problèmes (infiltrations, fondation, toiture, etc.)
• Les rénovations majeures effectuées et par qui
• L'état des systèmes (plomberie, électricité, chauffage)
• Les sinistres passés (incendie, dégâts d'eau, vol)
• Les particularités légales (servitudes, droits de passage, contestations)

C'est un document signé. Vous engagez votre responsabilité avec votre signature.

Est-elle obligatoire?

Au Québec, en courtage résidentiel, la déclaration du vendeur est obligatoire lorsque vous travaillez avec un courtier immobilier détenant un permis OACIQ. Le courtier doit la faire remplir et signer par le vendeur, c'est encadré par la réglementation.

Pour une transaction sans courtier (entre particuliers), elle n'est pas légalement obligatoire. Par contre, les acheteurs sérieux refusent généralement de soumettre une offre sans avoir lu une DV. C'est devenu un standard de marché que la plupart des notaires recommandent même hors courtage.

Que se passe-t-il si vous omettez de déclarer un problème?

C'est ici que ça devient sérieux. Trois conséquences possibles selon la nature de l'omission.

Omission de bonne foi. Vous ne connaissiez pas le problème. L'acheteur peut quand même recourir à la garantie légale de qualité (recours contre vice caché). La déclaration vous protège partiellement, parce qu'elle démontre votre bonne foi.

Omission par négligence. Vous auriez dû savoir. Par exemple, une fissure de fondation visible avec efflorescence active, ou une trace évidente de moisissure derrière un meuble qu'on déplace tous les six mois. Le tribunal peut conclure à votre responsabilité partielle ou totale pour les dommages.

Fausse déclaration intentionnelle. Vous saviez et avez caché. Conséquences potentielles: annulation de la vente, dommages-intérêts, voire poursuite criminelle dans les cas extrêmes.

La règle simple: ce que vous savez ou auriez dû savoir, déclarez-le.

Quels sont les éléments souvent mal déclarés?

Cinq pièges fréquents:

1. Les infiltrations d'eau "anciennes." Même si réparées et silencieuses depuis 10 ans, à déclarer.
2. Les rénovations sans permis. Cuisine refaite, sous-sol fini, agrandissement non autorisé. Le permis municipal est vérifiable.
3. L'état réel du toit. Année du dernier remplacement, état actuel honnête.
4. Les servitudes, droits de passage et restrictions cadastrales. Souvent oubliés ou méconnus, mais essentiels à déclarer.
5. Les sinistres anciens couverts par l'assurance. Même si réparés, à mentionner.

Pour aller plus loin, voyez les 5 erreurs à éviter quand on vend et les coûts cachés de la vente.

Comment vous protéger en tant que vendeur?

Quatre habitudes intelligentes:

Documentez tout avant de remplir. Factures de rénovations, rapports d'inspection précédents, correspondance avec votre municipalité, polices d'assurance précédentes.

Faites une inspection préventive. Un inspecteur qualifié peut vous signaler des éléments à déclarer que vous auriez ignorés.

Soyez précis plutôt que vague. "Infiltration en 2019, cause identifiée, réparation par X, aucune récurrence depuis" est meilleur que "rien de problématique."

Conservez une copie signée et toutes les pièces justificatives pendant 10 ans. En cas de litige, vous aurez besoin de la preuve documentée.

FAQ

Faut-il déclarer une rénovation faite il y a 20 ans? Si elle a impacté la structure, le toit, la plomberie ou l'électricité, oui. Les rénovations purement esthétiques (peinture, plancher) ne sont généralement pas requises.

Si je n'ai pas le permis pour une rénovation, dois-je le dire? Oui, et c'est important. L'acheteur ou son notaire vérifiera. Mieux vaut le déclarer et négocier que d'être pris en faute après la vente.

La DV protège-t-elle l'acheteur du vice caché? La garantie légale s'applique de toute façon. Par contre, tout ce qui est déclaré dans la DV est, par définition, connu de l'acheteur au moment d'acheter. Un recours sur un élément déjà déclaré est donc peu probable, ce qui protège indirectement le vendeur autant que l'acheteur.

Prochaine étape

Une déclaration du vendeur bien remplie protège tout le monde: vous, l'acheteur, et la transaction. C'est 2 heures bien investies pour éviter 5 ans de litige potentiel.

Contactez-moi pour un appel de 15 minutes. On regarde votre situation, et je vous oriente sur les éléments à documenter avant la mise en marché.