Commission du courtier immobilier au Québec: comment elle fonctionne

La commission du courtier, c'est le chiffre que tout le monde connaît, dont presque personne ne sait ce qu'il y a dedans. Un peu comme un menu à prix fixe sans menu. Tout le monde pense la connaître, mais peu de propriétaires comprennent vraiment comment elle est structurée, qui la paie, et pourquoi elle est négociable.

Voici les faits, sans détour.

Qui paie la commission au Québec?

Au Québec, la commission est payée par le vendeur, pas par l'acheteur. Concrètement, le vendeur signe un contrat de courtage avec son courtier dans lequel il s'engage à verser un pourcentage du prix de vente à la conclusion de la transaction.

Si la propriété est vendue à un acheteur représenté par un autre courtier, la commission est habituellement partagée entre les deux courtiers (le courtier inscripteur et le courtier collaborateur). C'est le vendeur qui paie le total, mais la répartition entre les deux courtiers est définie dans le contrat de courtage.

L'acheteur ne paie pas directement, mais le coût est indirectement intégré au prix de la propriété.

À combien s'élève typiquement la commission?

La commission varie selon le contrat négocié et le marché. En 2026 au Québec:

• Fourchette habituelle: entre 4 % et 5 % du prix de vente, plus taxes (TPS et TVQ).
• Variations possibles: de 3 % à 7 % selon le contexte.
• Propriétés haut de gamme: souvent négociées à la baisse en pourcentage, parce que le montant absolu reste élevé.

Sur une vente à 700 000 $ à un taux de 5 % plus taxes, la commission représente environ 40 000 $. Ce n'est pas un détail dans votre calcul de net.

Pour intégrer ce chiffre à votre estimation globale, utilisez Combien dans mes poches?.

La commission est-elle négociable?

Oui, complètement. Aucun pourcentage n'est imposé par la loi ou par l'OACIQ. Trois leviers de négociation:

1. Le pourcentage de base. Discuté avant la signature du contrat de courtage. Une fois signé, c'est le pourcentage qui s'applique.

2. La répartition entre courtier inscripteur et courtier collaborateur. Vous pouvez négocier la portion attribuée au courtier qui amène l'acheteur, ce qui affecte la motivation des autres courtiers à présenter votre propriété.

3. Les services inclus. Photos professionnelles, vidéo, drone, staging, marketing ciblé. Demandez ce qui est inclus avant de comparer les pourcentages.

Comparer uniquement le pourcentage est une erreur. Un 4 % sans photos professionnelles ni marketing ciblé peut coûter plus cher qu'un 5 % avec un plan complet.

Que comprend la commission?

Une commission complète couvre typiquement:

• L'analyse comparative du marché (ACM). Évaluation du juste prix avant la mise en marché.
• Le marketing. Photos, description, diffusion sur Centris et les plateformes pertinentes, marketing ciblé.
• La gestion des visites et des offres. Filtrage des acheteurs sérieux, présentation des offres. Un courtier seul ne peut pas réellement être efficace 7 jours sur 7. Une équipe, oui, et souvent au même tarif: c'est un facteur à considérer.
• La connaissance légale. Lecture des clauses, conditions, contre-propositions et protection du vendeur tout au long du processus.
• Le plan de match. Une vue claire des coûts, des étapes et des dates avant même la mise en vente.
• La coordination des dates. Vendre, acheter, déménager, signer chez le notaire: arrimer tout ça pour éviter de se retrouver sans toit.
• La négociation. Stratégie, contre-offres, gestion des conditions et des inspections.
• La coordination jusqu'à la signature notariée. Suivi avec le notaire, le prêteur, les inspecteurs.

Si certaines de ces étapes ne sont pas incluses, ça affecte la valeur réelle de votre contrat.

Pour aller plus loin, voyez les 5 erreurs à éviter quand on vend et les coûts cachés de la vente.

Peut-on vendre sans courtier pour éviter la commission?

Oui, c'est légal. Plusieurs propriétaires choisissent cette voie via des plateformes comme DuProprio ou Ubee.

Les éléments à considérer:

• Les propriétés vendues sans courtier se vendent souvent en deçà du prix qu'un processus avec courtier aurait permis d'atteindre. L'écart varie beaucoup selon la propriété, le secteur et le marché.
• Le temps moyen de vente tend à être plus long.
• Les risques légaux (déclaration du vendeur, vices cachés, contrats) reposent davantage sur le vendeur.

Le calcul honnête: si vous économisez la commission mais vendez à un prix inférieur ou que vous vous exposez à un litige post-vente, l'économie peut s'évaporer. La vraie question, c'est le résultat net, pas la commission isolément.

FAQ

La TPS et la TVQ s'appliquent-elles à la commission? Oui. Le pourcentage négocié est avant taxes. Les taxes (environ 14,975 % combiné) s'ajoutent.

Que se passe-t-il si je vends moi-même pendant le contrat de courtage? C'est négociable avec votre courtier. La clause peut être prévue au contrat d'avance, ou négociée par la suite avec moins de levier mais c'est possible. À discuter clairement avant la signature.

Combien de temps dure un contrat de courtage? Normalement un an, mais c'est variable selon le projet, le type de propriété et le marché. La durée fait partie de la négociation.

Prochaine étape

La commission n'est pas un coût opaque. C'est un investissement dans la qualité de votre transaction. Bien négociée, elle se rentabilise par un meilleur prix de vente et une transaction plus fluide.

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