Acheter sans avoir vendu: le prêt-pont et les autres options au Québec

Vous avez trouvé la maison idéale. Vous ne voulez pas la perdre. Sauf que votre propriété actuelle n'est pas vendue, et l'institution financière vous demande où est votre mise de fonds. Idéalement, on vend et on achète le même jour. Dans la vraie vie, c'est rarement aussi propre.

Voici les vraies options, sans le marketing.

Comment fonctionne un prêt-pont?

Un prêt-pont (aussi appelé "prêt-relais" ou "financement de transition") est une avance temporaire qui couvre votre mise de fonds le temps que votre propriété actuelle se vende. Concrètement, le prêteur vous prête contre l'équité de votre maison actuelle, en pariant sur sa vente prochaine.

Durée typique: 30 à 120 jours. Au-delà, ça devient un autre produit financier, souvent plus coûteux.

Conditions usuelles:

• Promesse d'achat acceptée sur votre propriété actuelle, sans conditions ou avec toutes les conditions réalisées
• Date de notaire confirmée pour l'achat et la vente
• Bonne santé du dossier de crédit

Quelles sont les autres options si vous n'avez pas encore vendu?

Si votre propriété n'est même pas listée, le prêt-pont classique n'est généralement pas disponible. Par contre, d'autres outils existent.

La marge de crédit hypothécaire (marge sur valeur nette). Si vous avez de l'équité dans votre propriété actuelle, vous pouvez tirer dessus pour financer la mise de fonds de la nouvelle. C'est rapide, mais ça augmente votre endettement total.

L'hypothèque temporaire (ou pont autoadministré). Vous prenez une hypothèque sur la nouvelle propriété en assumant temporairement deux paiements. Ça demande un bon revenu et de la discipline.

Le retrait d'investissements. Liquider un REER, un CELI, ou des actions pour combler la mise de fonds, puis rembourser après la vente. Calcul d'impôt à valider avec votre comptable.

Avant de choisir, regardez la mise de fonds nécessaire et les étapes complètes pour acheter.

Quels sont les vrais coûts d'un pont financier?

Ça dépend du produit, du montant emprunté, de votre situation financière et de l'état du marché. Plutôt que de citer des taux qui changent constamment, voici les composantes à valider directement avec votre prêteur:

• Prêt-pont classique: intérêt sur la période de chevauchement, plus frais de mise en place.
• Marge sur valeur nette: intérêt sur le montant tiré, frais d'ouverture variables.
• Hypothèque temporaire (deux paiements): coût total des deux hypothèques pendant la période de chevauchement.

Sur 60 jours, un pont financier représente une dépense réelle qui doit entrer dans votre calcul de net. Demandez les chiffres précis à votre prêteur avant de signer.

Comment savoir si vous avez les moyens de pont?

Trois conditions, toutes nécessaires:

1. Une équité suffisante. Les prêteurs financent généralement jusqu'à 80 % de la valeur de votre propriété (ratio prêt-valeur ou RPV). Si vous n'avez que 20 % d'équité, vous n'avez aucune marge pour emprunter en plus. Comptez plutôt sur 30 % et plus pour qu'un pont devienne réaliste.
2. Un revenu qui couvre les deux paiements pendant 90 jours. Ratios ABD/ATD doivent passer chez le prêteur.
3. Une marge de manoeuvre psychologique. Si l'idée de deux paiements vous empêche de dormir, le pont n'est pas pour vous.

Pour estimer votre montant net après la vente et savoir ce qui restera disponible, utilisez Combien dans mes poches?.

FAQ

Est-ce que le prêt-pont est offert par toutes les institutions financières? Non. Plusieurs prêteurs offrent le produit, d'autres préfèrent la marge sur valeur nette. Magasinez avant de signer.

Qu'arrive-t-il si ma propriété ne se vend pas dans le délai du pont? Vous payez des frais de prolongation ou vous convertissez en hypothèque standard. Le coût grimpe rapidement. C'est le scénario à éviter.

Le prêt-pont est-il imposable? Non, c'est un emprunt. Par contre, les intérêts ne sont généralement pas déductibles, sauf cas particulier (investissement locatif).

Prochaine étape

Avant d'envisager un pont financier, validez les chiffres exacts: équité disponible, capacité d'emprunt, coût de portage. Ces trois éléments décident si l'option est viable.

Contactez-moi pour un appel de 15 minutes. On regarde votre situation, et je vous oriente vers la stratégie qui minimise votre risque.