Vendre et racheter au Québec: comment planifier votre financement
La plupart des vendeurs au Québec ne vendent pas pour quitter le marché. Ils vendent pour racheter ailleurs: plus grand, plus petit, plus proche du travail, plus loin de la ville. Vendre, c'est un projet. Racheter, c'est un projet. Faire les deux en même temps, c'est trois projets et demi, parce qu'un mauvais ordre d'opérations peut coûter cher.
Voici comment structurer votre financement quand vous vendez et achetez en même temps.
Comment l'équité de votre vente devient-elle votre mise de fonds?
C'est la mécanique de base, et plusieurs vendeurs la sous-estiment. Le montant net que vous retirez de la vente (prix de vente moins commission, solde hypothécaire, frais légaux, ajustements) devient votre mise de fonds pour la prochaine propriété.
Plus ce montant est élevé, plus vous pouvez:
Acheter plus haut sans étirer votre hypothèque
Éviter l'assurance prêt SCHL si vous atteignez 20 % de mise de fonds
Garder une marge de manoeuvre pour les rénovations et l'imprévu
Pour estimer ce net en 2 minutes, utilisez Combien dans mes poches?. Pour l'ordre des opérations, vendre d'abord ou acheter d'abord, Vendre ou acheter d'abord? compare les deux scénarios.
Faut-il garder votre hypothèque actuelle ou en prendre une nouvelle?
Trois scénarios possibles.
1. Transférer votre hypothèque actuelle. Si votre hypothèque actuelle a un bon taux et que les conditions de votre prêteur le permettent, vous pouvez la "porter" sur la nouvelle propriété. Vous évitez les pénalités de bris.
2. Briser votre hypothèque et en prendre une nouvelle. Si les taux ont baissé ou si vos besoins ont changé, ça peut valoir la peine malgré la pénalité. Calcul de rentabilité requis.
3. Magasiner une hypothèque ailleurs. Le renouvellement ou un nouvel achat est souvent le meilleur moment pour comparer les offres. Vous n'avez pas à rester avec votre prêteur actuel.
Avant de signer, regardez votre choix de taux hypothécaire et la mise de fonds nécessaire.
Quel est l'ordre optimal des opérations?
L'ordre qui minimise le stress et le risque est généralement celui-ci:
Préqualification hypothécaire. Avant même de magasiner, sachez combien vous pouvez emprunter pour la nouvelle propriété.
Évaluation honnête de votre propriété actuelle. ACM par un courtier, pas un chiffre Internet.
Plan de transition. Vendre avant ou après acheter, plan de relogement temporaire si nécessaire.
Mise en marché stratégique. Photos, staging, prix de départ.
Promesse d'achat sur la nouvelle propriété, avec conditions adaptées à votre scénario.
Pour aller plus loin sur la décision de l'ordre, voyez vendre avant ou après d'acheter au Québec.
Quels sont les pièges à éviter?
Trois pièges reviennent constamment chez les vendeurs-acheteurs simultanés.
Surévaluer votre propriété actuelle dans le calcul. Si vous présumez un prix de vente trop élevé, votre budget d'achat devient irréaliste. Toujours travailler avec une ACM conservatrice.
Ignorer les frais de bris d'hypothèque. Une pénalité de bris peut représenter plusieurs milliers de dollars. À demander à votre prêteur avant toute décision.
Sous-estimer les coûts de la transition. Déménagement, entreposage, logement temporaire, frais de notaire double si applicable. Ces coûts s'additionnent vite.
Pour une vue complète des frais, voyez les coûts cachés de la vente.
FAQ
Combien de temps entre la signature de la vente et la signature de l'achat? Idéalement, le même jour ou 1 à 3 jours d'écart. Plus l'écart est grand, plus le risque de relogement augmente.
Peut-on utiliser le RAP ou le CELIAPP pour un deuxième achat? Pas pour un deuxième achat, sauf cas particulier (4 ans sans propriété, etc.). Ces programmes sont conçus pour les premiers acheteurs.
Est-ce que mon courtier hypothécaire et mon courtier immobilier peuvent collaborer? Oui, et c'est même recommandé. La coordination des deux évite des surprises au dernier moment.
Prochaine étape
Vendre et racheter au Québec, c'est gérable, mais seulement avec une planification précise. Trois chiffres décident de tout: votre net après vente, votre capacité d'emprunt sur la nouvelle propriété, et le coût total de la transition.
Contactez-moi pour un appel de 15 minutes. On regarde ces trois chiffres ensemble, et je vous oriente vers l'ordre des opérations qui vous convient.
